Die Teilungserklärung – Das wichtigste Dokument einer Wohnungseigentümergemeinschaft
- Larissa Mansfeld
- 10. Aug.
- 3 Min. Lesezeit
Die Teilungserklärung: Das Grundgesetz jeder WEG
Wer eine Eigentumswohnung kauft oder bereits besitzt, wird früher oder später mit der Teilungserklärung konfrontiert. Sie ist eines der wichtigsten Dokumente einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und regelt die Rechte und Pflichten aller Eigentümer. Viele Streitigkeiten innerhalb einer WEG lassen sich vermeiden, wenn die Teilungserklärung bekannt ist und beachtet wird.
Als LACARA Immobilienverwaltung erleben wir regelmäßig, dass Fragen zu Sondernutzungsrechten, Kostenverteilungen oder baulichen Veränderungen bereits in der Teilungserklärung beantwortet werden.
Was ist eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist die notarielle Erklärung des ursprünglichen Eigentümers, mit der ein Gebäude in einzelne Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten aufgeteilt wird. Sie bildet die rechtliche Grundlage für jede Wohnungseigentümergemeinschaft und wird im Grundbuch vermerkt.
Zur Teilungserklärung gehören in der Regel:
die eigentliche Teilungserklärung,
der Aufteilungsplan,
die Abgeschlossenheitsbescheinigung,
die Gemeinschaftsordnung.
Gemeinsam legen diese Unterlagen fest, wie das Gebäude rechtlich organisiert ist.
Welche Inhalte regelt die Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung beantwortet unter anderem folgende Fragen:
Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?
Sie bestimmt, welche Gebäudeteile zum Gemeinschaftseigentum gehören und welche im Sondereigentum stehen.
Beispiele:
Sondereigentum
Wohnräume
Innentüren
Bodenbeläge
Sanitäranlagen innerhalb der Wohnung
Gemeinschaftseigentum
Dach
Fassade
Treppenhaus
tragende Wände
Fenster (häufig Gemeinschaftseigentum)
Heizungsanlage
Gerade bei Schäden – beispielsweise einem Wasserschaden – ist diese Unterscheidung entscheidend für die Kostenverteilung.
Sondernutzungsrechte
Viele Eigentümer verfügen über Flächen, die zwar Gemeinschaftseigentum sind, jedoch ausschließlich von ihnen genutzt werden dürfen.
Beispiele:
Gartenflächen
Stellplätze
Terrassen
Dachterrassen
Diese Sondernutzungsrechte ergeben sich ausschließlich aus der Teilungserklärung oder späteren Nachträgen.
Kostenverteilung
Nicht alle Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt.
Die Teilungserklärung kann beispielsweise festlegen, dass
Aufzugskosten nur von bestimmten Eigentümern getragen werden,
Garagen eigene Kosten verursachen,
Gewerbeeinheiten anders beteiligt werden,
bestimmte Gebäudeteile separat abgerechnet werden.
Wichtig: Solche abweichenden Kostenverteilungen müssen – sofern sie dauerhaft gelten sollen – häufig im Grundbuch abgesichert werden, damit sie auch gegenüber Rechtsnachfolgern wirken.
Nutzung der Wohnungen
Auch die zulässige Nutzung kann geregelt werden.
Zum Beispiel:
ausschließlich Wohnnutzung,
gewerbliche Nutzung erlaubt oder ausgeschlossen,
Ferienvermietung,
Tierhaltung,
Nutzung von Gemeinschaftsflächen.
Kann die Teilungserklärung geändert werden?
Ja – allerdings meist nur unter bestimmten Voraussetzungen.
Viele Änderungen erfordern:
eine notarielle Beurkundung,
die Zustimmung der betroffenen Eigentümer,
eine Eintragung im Grundbuch.
Je nach Inhalt kann sogar die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer erforderlich sein.
Warum ist die Teilungserklärung so wichtig?
Vor jeder Entscheidung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft sollte geprüft werden, ob die Teilungserklärung besondere Regelungen enthält.
Sie entscheidet häufig über:
Zuständigkeiten,
Kosten,
Stimmrechte,
Instandhaltungspflichten,
Sondernutzungsrechte,
bauliche Veränderungen.
Wer die Teilungserklärung ignoriert, riskiert fehlerhafte Beschlüsse oder unnötige Streitigkeiten.
Unser Tipp für Wohnungseigentümer
Viele Teilungserklärungen stammen aus den 1970er- oder 1980er-Jahren und enthalten Formulierungen, die heute nicht mehr ohne Weiteres verständlich sind.
Eine professionelle Hausverwaltung prüft vor wichtigen Beschlüssen immer, welche Regelungen in der Teilungserklärung gelten. Das schafft Rechtssicherheit und verhindert kostspielige Fehler.
Fazit
Die Teilungserklärung ist weit mehr als ein Dokument aus der Bauphase eines Gebäudes. Sie bildet die rechtliche Grundlage jeder Wohnungseigentümergemeinschaft und beeinflusst nahezu jede Entscheidung – von der Kostenverteilung über Sondernutzungsrechte bis hin zu baulichen Maßnahmen.
Als LACARA Immobilienverwaltung unterstützen wir Wohnungseigentümergemeinschaften und Eigentümer dabei, die Regelungen ihrer Teilungserklärung richtig zu verstehen und rechtssicher umzusetzen. Eine kompetente Verwaltung sorgt dafür, dass Beschlüsse auf einer soliden rechtlichen Grundlage gefasst werden und Konflikte gar nicht erst entstehen.
Sie haben Fragen zu Ihrer Teilungserklärung?
Ob Kostenverteilung, Sondernutzungsrechte oder die Auslegung einzelner Regelungen – wir unterstützen Eigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften kompetent und praxisnah. Als zertifizierte Hausverwaltung prüfen wir Ihre Teilungserklärung und beraten Sie bei Beschlüssen sowie der rechtssicheren Verwaltung Ihrer Immobilie.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
1. Wo erhalte ich eine Kopie der Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung erhalten Sie in der Regel beim Grundbuchamt, über den Notar, der den Kaufvertrag beurkundet hat, oder von Ihrer Hausverwaltung. Häufig besitzt auch der Veräußerer oder der Verwaltungsbeirat eine Kopie der Unterlagen.
2. Kann die Eigentümerversammlung die Teilungserklärung einfach ändern?
Nein. Die Teilungserklärung kann nicht durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss geändert werden. Je nach Inhalt der Änderung sind die Zustimmung der betroffenen oder sogar aller Eigentümer sowie eine notarielle Beurkundung und gegebenenfalls eine Eintragung im Grundbuch erforderlich.
3. Was gilt, wenn die Teilungserklärung und das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unterschiedlich geregelt sind?
Grundsätzlich gelten die Regelungen der Teilungserklärung, soweit sie gesetzlich zulässig sind. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält jedoch zwingende Vorschriften, von denen nicht abgewichen werden darf. Im Zweifel sollte die Teilungserklärung daher immer rechtlich geprüft werden, bevor wichtige Entscheidungen getroffen oder Beschlüsse gefasst werden.
